Cumpararea casei este un proces complex, intelegerea etapelor si documentelor utilizate la cumpararea casei este de obicei citata ca fiind una dintre cele mai dificile parti ale procesului de cumparare.
Documentele necesare variaza in functie de tipul de tranzactie imobiliara, dedesubt vei gasi informatii despre etapele&documentele plus taxele aferente la cumpararea casei cu plata integrala sau in rate, la plata cu credit bancar prin programul "Prima Casa" si la plata cu credit ipotecar.
Informatiile sunt "ascunse" in sectiuni pentru a facilita accesul rapid la etapa in care te afli, din procesul de cumparare a casei.
Înstrăinarea imobiliară de tip vânzare
(categorii, etapele tranzacției, actele necesare, taxele aferente)
I. Vânzarea cu plata integrală sau în rate a prețului, din surse proprii ale cumpărătorului:
1) Etapele tranzacției:
a) Alegerea imobilului (teren, teren+construcție, apartament etc.);
b) Consultarea unui notar în vederea verificării actelor de proprietate ale vânzătorului;
c) Solicitarea unui extras de Carte Funciară pentru informare, în vederea verificării situației juridice a imobilului (solicitarea poate fi adresată de asemenea unui notar, care va face demersurile necesare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent);
d) Stabilirea cu notarul a unei consultații prealabile încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, consultație în cadrul căreia se vor obține toate informațiile legate de drepturile și obligațiile ce le vor reveni, fiecăreia dintre părțile contractante, urmare încheierii acestui act;
e) Semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite încadrul discuțiilor prealabile avute în prezenta notarului și achitarea de către promitentul-cumpărător a unei sume de bani, cu titlu de avans din prețul vânzării, urmată de notarea, în Cartea Funciară a imobilului, a promisiunii, cu scop de opozabilitate față de terți;
f) Programarea la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare (notarul având nevoie de 1-2 zile pentru obținerea extrasului de Carte Funciară pentru autentificare, care poate fi obținut numai de notarul public care va autentifica, potrivit voinței părților, contractul de vânzare (de regulă, cel care alege notarul instrumentator este cumpărătorul);
g) Încheierea contractului de vânzare în formă autentică, care este însoțită deplata integrală a prețului vânzării de către cumpărător (Atenție! conform legiinr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar şi pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată,începând cu data de 09.05.2015 nu pot fi efectuate plăți în numerar care să depășească 50.000 (cincizecimii) Lei sau echivalentul lor în orice valută,echivalent calculat la cursul BNR din ziua efectuării plății).
h) Îndeplinirea, de către cumpărător, în termen de 30 (treizeci) zile de la data autentificării contractului de vânzare, a demersurilor necesare în vederea înscrierii imobilului pe rolul fiscal (sub sancțiunea plății de amenzi pentru depășirea acestui termen), precum și de către vânzător a demersurilor necesare în vederea radierii din rolul fiscal a imobilului înstrăinat;
i) Ridicarea de către cumpărător, în termenul comunicat de notarul instrumentator al actului, a încheierii de intabulare a dreptului său de proprietate asupra imobilului dobândit (demersurile necesare, în fața Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent, în vederea depunerii spre intabulare a contractului de vânzare, se vor întreprinde de către notarul publicare a autentificat contractul);
j) În cazul vânzării cu plata prețului în rate, după achitarea integrală a acestuia de către cumpărător, se va proceda la autentificarea unei declarații a vânzătorului privind încasarea întregului preț al vânzării și acordul său în vederea efectuării înscrierilor și a radierilor necesare în Cartea Funciară a imobilului, după caz.
2) Actele necesare:
A) Acte necesare pentru încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
a) actele de proprietate ale vânzătorului (contract vânzare, act donație, contract schimb, certificat de moștenitor etc., după caz – enumerarea este exemplificativă și nu limitativă);
b) dosarul cadastral întocmit de un expert cadastral autorizat;
c) încheierea de intabulare în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului;
d) actele de identitate și de stare civilă ale vânzătorului și cumpărătorului persoană fizică (dacă este cazul, certificate de căsătorie, convenții matrimoniale de alegere a regimului matrimonial, certificate de divorț/sentințe de divorț, certificate de decesetc.);
e) în cazul vânzătorului sau cumpărătorului persoană juridică se vor prezenta:certificatul de înregistrare în Registrul Comerțului, eliberat de ONRC, certificatul de atribuire a codului de identificare fiscală, emis de ANAF, actele constitutive, certificat constatator de dată recentă, emis de ONRC (nu poate fi mai vechi de 30 zile),hotărâri AGA/Decizii ale Asociatului Unic, după caz, precum și procuri speciale autentice de reprezentare în caz de vânzare (pentru situația în care împuternicitul este o altă persoană decât administratorul);
f) Extras de Carte Funciară pentru Informare (poate fi obținut fie de părți, fie denotar), în termen de 3 zile lucrătoare, costul fiind de 20 (douăzeci) lei sau în termende 1 (una) zi lucrătoare, costul fiind de 100 (unasută) lei.
B) Acte necesare pentru încheierea contractului de vânzare
a) actele de proprietate ale vânzătorului (contract vânzare, act donație, contract schimb, certificat de moștenitor etc., după caz – enumerarea este exemplificativă șinu limitativă);
b) dosarul cadastral întocmit de un expert cadastral autorizat;
c) încheierea de intabulare în Cartea Funciară a dreptului de proprietate alvânzătorului asupra imobilului;
d) actele de identitate și de stare civilă ale vânzătorului și cumpărătoruluipersoană fizică (dacă este cazul, certificate de căsătorie, convenții matrimoniale dealegere a regimului matrimonial, certificate de divorț/sentințe de divorț, certificate dedeces etc.);
e) în cazul vânzătorului sau cumpărătorului persoană juridică se vor prezenta:certificatul de înregistrare în Registrul Comerțului, eliberat de ONRC, certificatul deatribuire a codului de identificare fiscală, emis de ANAF, actele constitutive, certificat constatator de dată recentă, emis de ONRC (nu poate fi mai vechi de 30 zile),hotărâri AGA/Decizii ale Asociatului Unic, după caz, precum și procuri speciale autentice de reprezentare în caz de vânzare (pentru situația în care împuternicitul este o altă persoană decât administratorul);
f) Extras de Carte Funciară pentru Autentificare, care poate fi obținut în regim normal, costul fiind de 40 lei (patruzeciLei), iar eliberarea lui se face în termen de 2 zile lucrătoare sau în regim de urgență, costul fiind de 200 lei (douăsuteLei), iar eliberarea lui se face în termen de 1 (una) zi lucrătoare. Extrasul este valabil 10 zile din ziua depunerii cererii, dar luând în considerare și termenul de eliberare, acesta mai poate fi utilizat 8 sau 9 zile lucrătoare din momentul obținerii sale. Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare poate fi obținut numai de către notarul care va autentifica contractul de vânzare, nu și de către părți. Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.
g) Certificat de atestare fiscală privind imobilul, valabil numai în luna emiterii,eliberat de Direcția de Impozite și Taxe Locale competentă, numai la solicitareaproprietarului/proprietarilor sau a mandatarului cu procură specială autentică al vânzătorului/vânzătorilor (în cazul în care proprietari sunt soții sau există mai mulți coproprietari, se emite câte un certificat fiscal pentru fiecare dintre proprietari. Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.
h) în cazul apartamentelor situate în imobile-bloc care au constituită Asociație de locatari/proprietari, se va obține o Adeverință (care va cuprinde număr și dată de înregistrare, nume+prenume și semnătură, atât a administratorului, cât și a președintelui asociației) și va face dovada achitării sau nu la zi a cotelor de întreținere aferente apartamentului ce face obiectul vânzării. Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare. În cazul în care există restanțe la plata cotelor de întreținere, prin înțelegerea părților, acestea pot fi preluate și achitate de către cumpărător.
i) pentru construcții și apartamente, este, de asemenea, obligatorie, prezentarea decătre vânzător a Certificatului de performanță energetică a clădirii, întocmit de un expert evaluator autorizat (acest document are o valabilitate de 10 ani și este necesar cumpărătorului inclusiv la înscrierea imobilului pe rolul fiscal). Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea contractului de vânzare.
j) Dovada achitării la zi a utilităților furnizate imobilului ce face obiectul vânzării(energie electrică, gaze, apă și canalizare);
k) În cazul terenurilor libere de construcții, se va avea în vederea necesitatea prezentării de către vânzător a unui certificat de urbanism, din care cumpărătorul să poată lua cunoștință de regimul juridic, tehnic și economic al terenului (nu este obligatoriu, ci opțional, rămânând la alegerea cumpărătorului solicitarea sau nu a acestui document, însă, este recomandabilă obținerea lui, mai ales în cazul cumpărării în vederea construirii).
l) de la caz la caz, în funcție de tipul de imobil care face obiectul vânzării, de situația juridică și de fapt a imobilului, mai pot fi necesare și alte documente, care vor fi stabilite împreună cu notarul instrumentator al actului, enumerarea lor neputând fi decât strict limitativă.
3) Taxe aferente operațiunilor descrise mai sus:
a) Extras de Carte Funciară pentru Informare - în termen de 3 zile lucrătoare, costul fiind de 20 (douăzeci) lei sau în termen de 1 (una) zi lucrătoare, costul fiind de 100 (unasută) lei. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului. Contravaloarea lui se suportă, de regulă, de către vânzător.
b) Extras de Carte Funciară pentru Autentificare - în regim normal, costul fiind de40 lei (patruzeciLei), iar eliberarea în termen de 2 zile lucrătoare sau în regim de urgență, costul fiind de 200 lei (douăsuteLei), iar eliberarea în termen de1 (una) zi lucrătoare. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
c) Notarea în Cartea Funciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare – 60lei (șaizeciLei). Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului deCadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
d) Înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra imobilului (0,15% în cazul persoanelor fizice și 0,5% în cazul persoanelor juridice din prețul de vânzare al imobilului sau, după caz, dacă aceasta este mai mare, din valoarea imobilului stabilită conform Ghidului orientativ al proprietăților imobiliare, întocmit, în condițiile Codului Fiscal, decătre Corpul Experților Tehnici din România și pus la dispoziția notarilor publici, în vederea calculării taxelor. Aceasta reprezintă o taxă care se achită încontul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
e) În cazul radierilor din Cartea Funciară a anumitor drepturi sau sarcini care greveaza imobilul, tariful este de 60 lei (șaizeciLei)/radiere. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
f) Onorariul notarului aferent redactării, editării, procesării și autentificării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, reprezintă 1% din valoarea avansului, dar nu mai puțin de 150 lei +TVA, conform legislației în vigoare.Onorariile notariale sunt stabilite ca fiind minimale, prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 46/C/2011 și nu pot coborî sub pragul minim astfel stabilit. Onorariile minimale pot fi majorate de către notar, în situații justificate de:deplasări în afara sediului pentru semnarea actelor, încheierea actelor în afara zilelor de program sau în afara orelor de program, operațiuni și demersuri suplimentare îndeplinite de notar etc.Conform OMJ mai sus-menționat, în situațiile expres și limitativ prevăzute de acest act normativ, onorariilor le pot fi aplicate unele reduceri.
g) Onorariul notarului aferent redactării, editării, procesării și autentificării contractului de vânzare se calculează, cum am amintit la alin. precedent pe baza Ordinul Ministrului Justiției nr. 46/C/2011 și se va calcula de notar înfuncție de prețul vânzării sau, după caz, dacă aceasta este mai mare, în funcție de valoarea imobilului stabilită conform Ghidului orientativ al proprietăților imobiliare, întocmit, în condițiile Codului Fiscal, de către Corpul Experților Tehnici din România și pus la dispoziția notarilor publici, în vederea calculării taxelor.
II. Vânzarea cu plata prețului din credit bancar contractat de cumpărător prin Programul Guvernamental ”Prima Casă”:
1) Etapele tranzacției:
a) Alegerea imobilului (teren, teren+construcție, apartament etc.);
b) Solicitarea efectuării, de către banca aleasă pentru creditare, a unei analize financiare a veniturilor, pentru a se asigura de obținerea creditului necesar achiziției;
c) Consultarea unui notar în vederea verificării actelor de proprietate ale vânzătorului;
d) Solicitarea unui extras de Carte Funciară pentru informare, în vederea verificării situației juridice a imobilului (solicitarea poate fi adresată, de asemenea, unuinotar, care va face demersurile necesare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent);
e) Stabilirea cu notarul a unei consultații prealabile încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, consultație în cadrul căreia se vor obține toate informațiile legate de drepturile și obligațiile ce le vor reveni, fiecăreia dintre părțile contractante, urmare încheierii acestui act;
f) Semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite încadrul discuțiilor prealabile avute în prezenta notarului și achitarea de către promitentul-cumpărător a unei sume de bani, cu titlu de avans din prețul vânzării, urmată de notarea, în Cartea Funciară a imobilului, a promisiunii, cu scop de opozabilitate față de terți;
g) Obținerea, la solicitarea băncii finanțatoare, a unei opinii juridice notariale(bănci care solicită această opinie sunt ING Bank, BCR SA, Banca Românească șialtele) cu privire la posibilitatea luării în garanție, de către bancă, a imobilului dorit;
h) Depunerea la bancă a dosarului privitor la imobil, în vederea obținerii acordului din partea departamentului juridic al băncii și al Fondului Național de Garantare.Se vor depune copii ale actelor de proprietate, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată în fața notarului, opinia juridică a notarului, dacă aceasta afost solicitată de bancă, extras de Carte Funciară pentru informare de dată recentă (nu mai vechi de 15 zile), orice alt document solicitat de bancă;
i) După aprobarea creditării, care se face într-un termen diferit de la o bancă la cealaltă, în funcție și de numărul de dosare înaintate către Fondul Național deGarantare, se poate trece la perfectarea contractului de vânzare în fața notarului;
j) Înainte de a se prezenta în fața notarului pentru încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul va merge mai întâi la bancă, unde va semna contractul de garantare și contractul de credit, urmând a prezenta aceste 2 contracte notarului public instrumentator al contractului de vânzare;
k) Programarea la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului devânzare (notarul având nevoie de 1-2 zile pentru obținerea extrasului de Carte Funciară pentru autentificare, care poate și obținut numai de notarul public care va autentifica, potrivit voinței părților, contractul de vânzare (de regulă, cel care alege notarul instrumentator este cumpărătorul).
l) Încheierea contractului de vânzare în formă autentică, care este însoțită de plata unei părți din prețul vânzării din surse proprii ale cumpărătorului, diferența urmând a fi suportată din creditul acordat de bancă (Atenție! conform legii nr.70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar şi pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată, începând cu data de 09.05.2015 nu pot fi efectuate plăți în numerar care să depășească 50.000 (cincizecimii) Lei sau echivalentul lor în orice valută, echivalent calculat la cursul BNR din ziua efectuării plății). Suma provenind din credit bancar va credita contul vânzătorului în termen de câteva zile lucrătoare(în funcție de bancă) și numai după înscrierea în Cartea Funciară a imobilului a ipotecii legale în favoarea băncii finanțatoare și a Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, precum și a interdicției de înstrăinare și grevare pe o perioadă de 5 ani;
m) Îndeplinirea, de către cumpărător, în termen de 30 (treizeci) zile de la data autentificării contractului de vânzare, a demersurilor necesare în vederea înscrierii imobilului pe rolul fiscal (sub sancțiunea plății de amenzi pentru depășirea acestui termen), precum și de către vânzător a demersurilor necesare în vederea radierii din rolul fiscal a imobilului înstrăinat;
n) Ridicarea de către cumpărător, în termenul comunicat de notarul instrumentatoral actului, a încheierii de intabulare a dreptului său de proprietate asupra imobilului dobândit (demersurile necesare, în fața Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent, în vederea depunerii spre intabulare a contractului de vânzare, se vor întreprinde de către notarul public care a autentificat contractul).
o) Obținerea din partea vânzătorului a declarației autentice de confirmare a primiriidiferenței din prețul vânzării provenind din creditul contractat de cumpărător și efectuarea, dacă este cazul, a radierilor corespunzătoare din Cartea Funciară a imobilului.
2)Actele necesare:
A) acte necesare pentru încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare-
a) actele de proprietate ale vânzătorului (contract vânzare, act donație, contract schimb, certificat de moștenitor etc., după caz – enumerarea este exemplificativă și nu limitativă);
b) dosarul cadastral întocmit de un expert cadastral autorizat;
c) încheierea de intabulare în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului;
d) actele de identitate și de stare civilă ale vânzătorului și cumpărătoruluipersoană fizică (dacă este cazul, certificate de căsătorie, convenții matrimonialede alegere a regimului matrimonial, certificate de divorț/sentințe de divorț,certificate de deces etc.);
e) în cazul vânzătorului sau cumpărătorului persoană juridică se vor prezenta:certificatul de înregistrare în Registrul Comerțului, eliberat de ONRC, certificatul de atribuire a codului de identificare fiscală, emis de ANAF, actele constitutive,certificat constatator de dată recentă, emis de ONRC (nu poate fi mai vechi de30 zile), hotărâri AGA/Decizii ale Asociatului Unic, după caz, precum și procuri speciale autentice de reprezentare în caz de vânzare (pentru situația în care împuternicitul este o altă persoană decât administratorul);
f) Extras de Carte Funciară pentru Informare (poate fi obținut fie de părți, fie denotar);
B) acte necesare pentru încheierea contractului de vânzare
a) actele de proprietate ale vânzătorului (contract vânzare, act donație, contract schimb, certificat de moștenitor etc., după caz – enumerarea este exemplificativă și nu limitativă);
b) dosarul cadastral întocmit de un expert cadastral autorizat;
c) încheierea de intabulare în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului;
d) actele de identitate și de stare civilă ale vânzătorului și cumpărătorului persoană fizică (dacă este cazul, certificate de căsătorie, convenții matrimonialede alegere a regimului matrimonial, certificate de divorț/sentințe de divorț,certificate de deces etc.);
e) în cazul vânzătorului sau cumpărătorului persoană juridică se vor prezenta:certificatul de înregistrare în Registrul Comerțului, eliberat de ONRC, certificatulde atribuire a codului de identificare fiscală, emis de ANAF, actele constitutive,certificat constatator de dată recentă, emis de ONRC (nu poate fi mai vechi de30 zile), hotărâri AGA/Decizii ale Asociatului Unic, după caz, precum și procuri speciale autentice de reprezentare în caz de vânzare (pentru situația în care împuternicitul este o altă persoană decât administratorul);
f) Extras de Carte Funciară pentru Autentificare, care poate fi obținut în regim normal, costul fiind de 40 lei (patruzeciLei), iar eliberarea lui se face în termen de 2 zile lucrătoare sau în regim de urgență, costul fiind de 200 lei(douăsuteLei), iar eliberarea lui se face în termen de 1 (una) zi lucrătoare.Extrasul este valabil 10 zile din ziua depunerii cererii, dar luând în considerare și termenul de eliberare, acesta mai poate fi utlizat 8 sau 9 zile lucrătoare din momentul obținerii sale. Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare poate fi obținut numai de către notarul care va autentifica contractul de vânzare, nu și de către părți. Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului devânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.
g) Certificat de atestare fiscală privind imobilul, valabil numai în luna emiterii,eliberat de Direcția de Impozite și Taxe Locale competentă, numai la solicitarea proprietarului/proprietarilor sau a mandatarului cu procură specială autentică al vânzătorului/vânzătorilor (în cazul în care proprietari sunt soții sau există mai mulți coproprietari, se emite câte un certificat fiscal pentru fiecare dintre proprietari. Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului devânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului devânzare.
h) în cazul apartamentelor situate în imobile-bloc care au constituită Asociație delocatari/proprietari, se va obține o Adeverință (care va cuprinde număr și dată de înregistrare, nume+prenume și semnătură, atât a administratorului, cât și apreședintelui asociației) și va face dovada achitării sau nu la zi a cotelor de întreținere aferente apartamentului ce face obiectul vânzării. Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare. În cazul în care există restanțe la plata cotelor de întreținere, prin înțelegerea părților, acestea pot fi preluate și achitate de către cumpărător.
i) pentru construcții și apartamente, este, de asemenea, obligatorie, prezentarea de către vânzător a Certificatului de performanță energetică a clădirii,întocmit de un expert evaluator autorizat (acest document are o valabilitate de10 ani și este necesar cumpărătorului inclusiv la înscrierea imobilului pe rolul fiscal). Acest înscris este obligatoriu pentru încheierea contractului de vânzare,lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea contractului de vânzare.
j) Dovada achitării la zi a utilităților furnizate imobilului ce face obiectul vânzării(energie electrică, gaze, apă și canalizare);
k) În cazul terenurilor libere de construcții, se va avea în vederea necesitatea prezentării de către vânzător a unui certificat de urbanism, din care cumpărătorul să poată lua cunoștință de regimul juridic, tehnic și economic alterenului (nu este obligatoriu, ci opțional, rămânând la alegerea cumpărătoruluisolicitarea sau nu a acestui document, însă, este recomandabilă obținerea lui,mai ales în cazul cumpărării în vederea construirii).
l) de la caz la caz, în funcție de tipul de imobil care face obiectul vânzării, desituația juridică și de fapt a imobilului, mai pot fi necesare și alte documente,care vor fi stabilite împreună cu notarul instrumentator al actului, enumerarealor neputând fi decât strict limitativă.
3)Taxe aferente operațiunilor descrise mai sus:
a) Extras de Carte Funciară pentru Informare - în termen de 3 zile lucrătoare,costul fiind de 20 (douăzeci) lei sau în termen de 1 (una) zi lucrătoare, costul fiind de 100 (unasută) lei. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contulOficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului. Contravaloarea lui se suportă, de regulă, de către vânzător.
b) Extras de Carte Funciară pentru Autentificare - în regim normal, costul fiindde 40 lei (patruzeciLei), iar eliberarea în termen de 2 zile lucrătoare sau în regimde urgență, costul fiind de 200 lei (douăsuteLei), iar eliberarea în termen de1 (una) zi lucrătoare. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
c) Notarea în Cartea Funciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare –60 lei (șaizeciLei). Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
d) Înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra imobilului (0,15% în cazul persoanelor fizice și 0,5% în cazul persoanelor juridice din prețul de vânzare al imobilului sau, după caz, dacă aceasta este mai mare, din valoarea imobilului stabilită conform Ghidului orientativ al proprietăților imobiliare, întocmit, în condițiile Codului Fiscal, de către Corpul Experților Tehnici din România și pus la dispoziția notarilor publici, în vederea calculării taxelor. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
e) În cazul radierilor din Cartea Funciară a anumitor drepturi sau sarcini care greveaza imobilul, tariful este de 60 lei (șaizeciLei)/radiere. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
f) Onorariul notarului aferent redactării, editării, procesării și autentificării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, reprezintă 1% din valoarea avansului, dar nu mai puțin de 150 lei +TVA, conform legislației în vigoare.Onorariile notariale sunt stabilite ca fiind minimale, prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 46/C/2011 și nu pot coborî sub pragul minim astfel stabilit. Onorariile minimale pot fi majorate de către notar, în situații justificate de: deplasări în afara sediului pentru semnarea actelor, încheierea actelor în afara zilelor de program sau în afara orelor de program, operațiuni și demersuri suplimentare îndeplinite de notar etc.
g) Onorariul notarului aferent redactării, editării, procesării și autentificării contractului de vânzare se calculează, cum am amintit la alin. precedent pe baza Ordinul Ministrului Justiției nr. 46/C/2011 și se va calcula de notar în funcție de prețul vânzării sau, după caz, dacă aceasta este mai mare, în funcție de valoarea imobilului stabilită conform Ghidului orientativ al proprietăților imobiliare, întocmit, în condițiile Codului Fiscal, de către Corpul Experților Tehnici din România și pus la dispoziția notarilor publici, în vederea calculării taxelor.
Conform OMJ mai sus-menționat, în situațiile expres și limitativ prevăzute de acest act normativ, onorariilor le pot fi aplicate unele reduceri. În cazul cumpărării unui imobil al cărui preț se va achita din credit contractat prin Programul Guvernamental ”Prima Casă”, notarul public poate aplica o reducere de 30% a onorariului notarial stabilit conform OMJ pentru autentificarea contractului de vânzare.
III. Vânzarea cu plata prețului din credit ipotecar contractat de cumpărător de la orice bancă comercială de pe teritoriul României:
1) Etapele tranzacției:
a) Alegerea imobilului (teren, teren+construcție, apartament etc.);
b) Solicitarea efectuării, de către banca aleasă pentru creditare, a unei analize financiare a veniturilor, pentru a se asigura de obținerea creditului necesar achiziției;
c) Consultarea unui notar în vederea verificării actelor de proprietate ale vânzătorului;
d) Solicitarea unui extras de carte Funciară pentru informare, în vederea verificării situației juridice a imobilului (solicitarea poate fi adresată, de asemenea, unui notar, care va face demersurile necesare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent);
e) Stabilirea cu notarul a unei consultații prealabile încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, consultație în cadrul căreia se vor obține toate informațiile legate de drepturile și obligațiile ce le vor reveni, fiecăreia dintre părțile contractante, urmare încheierii acestui act;
f) Semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în condițiile stabilite în cadrul discuțiilor prealabile avute în prezenta notarului și achitarea de către promitentul-cumpărător a unei sume de bani, cu titlu de avans din prețul vânzării, urmată de notarea, în Cartea Funciară a imobilului, a promisiunii, cu scop de opozabilitate față de terți;
g) Obținerea, la solicitarea băncii finanțatoare, a unei opinii juridice notariale(bănci care solicită această opinie sunt ING Bank, BCR SA, Banca Românească șialtele) cu privire la posibilitatea luării în garanție, de către bancă, a imobilului dorit;
h) Depunerea la bancă a dosarului privitor la imobil, în vederea obținerii acordului din partea departamentului juridic al băncii. Se vor depune copii ale actelor de proprietate, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată în fața notarului, opinia juridică a notarului, dacă aceasta a fost solicitată de bancă,extras de carte Funciară pentru informare de dată recentă (nu mai vechi de 15zile), orice alt document solicitat de bancă;
i) După aprobarea creditării, care se face într-un termen diferit de la o bancă lacealaltă, se poate trece la perfectarea contractului de vânzare și a contractului de ipotecă în fața notarului;
j) Înainte de a se prezenta în fața notarului pentru încheierea contractului de vânzare și a contractului de ipotecă, cumpărătorul va merge mai întâi la bancă,unde va semna contractul de credit, urmând a prezenta acest contract notarului public instrumentator;
k) Programarea la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare și a celui de ipotecă, punându-se, în prealabil, notarul ales în legătură cu banca creditoare, în vederea lămuririi tuturor aspectelor legate de încheiereacontractului de ipotecă (notarul având nevoie de 1-2 zile pentru obținerea extrasului de carte Funciară pentru autentificare, care poate și obținut numai de notarul public care va autentifica, potrivit voinței părților, contractul de vânzare(de regulă, cel care alege notarul instrumentator este cumpărătorul). Sunt situații în care contractul de vânzare se va încheia la sediul notariatului împreună cu vânzătorul, iar ulterior, în aceeși zi, cumpărătorul, însoțit de notar, va merge labancă, în vederea încheierii contractului de ipotecă dintre el și bancă (în cazul încare reprezentantul băncii va fi în imposibilitate de a se deplasa la sediul notariatului);
l) Încheierea contractului de vânzare în formă autentică, care este însoțită de plata unei părți din prețul vânzării din surse proprii ale cumpărătorului, diferența urmând a fi suportată din creditul acordat de bancă (Atenție! conform legii nr.70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operaţiunile de încasări şi plăţi în numerar şi pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă aGuvernului nr. 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată,începând cu data de 09.05.2015 nu pot fi efectuate plăți în numerar care să depășească 50.000 (cincizecimii) Lei sau echivalentul lor în orice valută,echivalent calculat la cursul BNR din ziua efectuării plății). Suma provenind din credit bancar va credita contul vânzătorului în termen de câteva zile lucrătoare(în funcție de bancă) și numai după înscrierea în Cartea Funciară a imobilului a ipotecii în favoarea băncii creditoare;
m) Îndeplinirea, de către cumpărător, în termen de 30 (treizeci) zile de la data autentificării contractului de vânzare, a demersurilor necesare în vederea înscrierii imobilului pe rolul fiscal (sub sancțiunea plății de amenzi pentru depășirea acestui termen), precum și de către vânzător a demersurilor necesare în vederea radierii din rolul fiscal a imobilului înstrăinat;
n) Ridicarea de către cumpărător, în termenul comunicat de notarul instrumentator al actului, a încheierii de intabulare a dreptului său de proprietate asupra imobilului dobândit (demersurile necesare, în fața Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent, în vederea depunerii spre intabulare a contractului de vânzare, se vor întreprinde de către notarul care a autentificat contractul).
o) Obținerea din partea vânzătorului a declarației autentice de confirmare a primirii diferenței din prețul vânzării provenind din creditul contractat de cumpărător și efectuarea, dacă este cazul, a radierilor corespunzătoare din Cartea Funciară a imobilului.
2)Actele necesare:
A) acte necesare pentru încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare-
a) actele de proprietate ale vânzătorului (contract vânzare, act donație, contract schimb, certificat de moștenitor etc., după caz – enumerarea este exemplificativă și nu limitativă);
b) dosarul cadastral întocmit de un expert cadastral autorizat;
c) încheierea de intabulare în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului;
d) actele de identitate și de stare civilă ale vânzătorului și cumpărătoruluipersoană fizică (dacă este cazul, certificate de căsătorie, convenții matrimonialede alegere a regimului matrimonial, certificate de divorț/sentințe de divorț,certificate de deces etc.);
e) în cazul vânzătorului sau cumpărătorului persoană juridică se vor prezenta:certificatul de înregistrare în Registrul Comerțului, eliberat de ONRC, certificatul de atribuire a codului de identificare fiscală, emis de ANAF, actele constitutive,certificat constatator de dată recentă, emis de ONRC (nu poate fi mai vechi de30 zile), hotărâri AGA/Decizii ale Asociatului Unic, după caz, precum și procuri speciale autentice de reprezentare în caz de vânzare (pentru situația în care împuternicitul este o altă persoană decât administratorul);
f) Extras de Carte Funciară pentru Informare (poate fi obținut fie de părți, fie denotar);
B) acte necesare pentru încheierea contractului de vânzare
a) actele de proprietate ale vânzătorului (contract vânzare, act donație, contract schimb, certificat de moștenitor etc., după caz – enumerarea esteexemplificativă și nu limitativă);
b) dosarul cadastral întocmit de un expert cadastral autorizat;
c) încheierea de intabulare în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului asupra imobilului;
d) actele de identitate și de stare civilă ale vânzătorului și cumpărătorului persoană fizică (dacă este cazul, certificate de căsătorie, convenții matrimoniale de alegere a regimului matrimonial, certificate de divorț/sentințe de divorț,certificate de deces etc.);
e) în cazul vânzătorului sau cumpărătorului persoană juridică se vor prezenta:certificatul de înregistrare în Registrul Comerțului, eliberat de ONRC, certificatulde atribuire a codului de identificare fiscală, emis de ANAF, actele constitutive,certificat constatator de dată recentă, emis de ONRC (nu poate fi mai vechi de30 zile), hotărâri AGA/Decizii ale Asociatului Unic, după caz, precum și procuri speciale autentice de reprezentare în caz de vânzare (pentru situația în care împuternicitul este o altă persoană decât administratorul);
f) Extras de Carte Funciară pentru Autentificare, care poate fi obținut în regim normal, costul fiind de 40 lei (patruzeciLei), iar eliberarea lui se face în termende 2 zile lucrătoare sau în regim de urgență, costul fiind de 200 lei(douăsuteLei), iar eliberarea lui se face în termen de 1 (una) zi lucrătoare.Extrasul este valabil 10 zile din ziua depunerii cererii, dar luând în considerare și termenul de eliberare, acesta mai poate fi utlizat 8 sau 9 zile lucrătoare din momentul obținerii sale. Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare poate fi obținut numai de către notarul care va autentifica contractul de vânzare, nu șide către părți. Acest înscris este obligatoriu pentru închierea contractului devânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.
g) Certificat de atestare fiscală privind imobilul, valabil numai în luna emiterii,eliberat de Direcția de Impozite și Taxe Locale competentă, numai la solicitareaproprietarului/proprietarilor sau a mandatarului cu procură specială autentică alvânzătorului/vânzătorilor (în cazul în care proprietari sunt soții sau există mai mulți coproprietari, se emite câte un certificat fiscal pentru fiecare dintre proprietari. Acest înscris este obligatoriu pentru închierea contractului devânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.
h) în cazul apartamentelor situate în imobile-bloc care au constituită Asociație delocatari/proprietari, se va obține o Adeverință (care va cuprinde număr și datăde înregistrare, nume+prenume și semnătură, atât a administratorului, cât și a președintelui asociației) și va face dovada achitării sau nu la zi a cotelor de întreținere aferente apartamentului ce face obiectul vânzării. Acest înscris este obligatoriu pentru închierea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare. În cazul în care există restanțe la plata cotelor de întreținere, prin înțelegerea părților, acestea pot fi preluate și achitate de către cumpărător.
i) pentru construcții și apartamente, este, de asemenea, obligatorie, prezentarea de către vânzător a Certificatului de performanță energetică a clădirii, întocmit de un expert evaluator autorizat (acest document are o valabilitate de 10 ani și este necesar cumpărătorului inclusiv la înscrierea imobilului pe rolul fiscal). Acest înscris este obligatoriu pentru încherea contractului de vânzare, lipsa sa fiind sancționată cu nulitatea contractului de vânzare.
j) Dovada achitării la zi a utilităților furnizate imobilului ce face obiectul vânzării(energie electrică, gaze, apă și canalizare);
k) În cazul terenurilor libere de construcții, se va avea în vederea necesitatea prezentării de către vânzător a unui certificat de urbanism, din care cumpărătorul să poată lua cunoștință de regimul juridic, tehnic și economic alterenului (nu este obligatoriu, ci opțional, rămânând la alegerea cumpărătorului solicitarea sau nu a acestui document, însă, este recomandabilă obținerea lui,mai ales în cazul cumpărării în vederea construirii).
l) din partea băncii se vor solicita documentele necesare încheierii contractuluide ipotecă (procura băncii, copii ale cărților de identitate ale reprezentanților,draft contrat ipotecă, dacă este cazul etc.)
m) de la caz la caz, în funcție de tipul de imobil care face obiectul vânzării, de situația juridică și de fapt a imobilului, mai pot fi necesare și alte documente,care vor fi stabilite împreună cu notarul instrumentator al actului, enumerarealor neputând fi decât strict limitativă.
3)Taxe aferente operațiunilor descrise mai sus:
a) Extras de Carte Funciară pentru Informare - în termen de 3 zile lucrătoare,costul fiind de 20 (douăzeci) lei sau în termen de 1 (una) zi lucrătoare, costul fiind de 100 (unasută) lei. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului. Contravaloarea lui se suportă, de regulă, de către vânzător.
b) Extras de Carte Funciară pentru Autentificare - în regim normal, costul fiindde 40 lei (patruzeciLei), iar eliberarea în termen de 2 zile lucrătoare sau în regim de urgență, costul fiind de 200 lei (douăsuteLei), iar eliberarea în termen de1 (una) zi lucrătoare. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
c) Notarea în Cartea Funciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare –60 lei (șaizeciLei). Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
d) Înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra imobilului (0,15% în cazul persoanelor fizice și 0,5% în cazul persoanelorjuridice din prețul de vânzare al imobilului sau, după caz, dacă aceasta este mai mare, din valoarea imobilului stabilită conform Ghidului orientativ al proprietăților imobiliare, întocmit, în condițiile Codului Fiscal, de către Corpul Experților Tehnici din România și pus la dispoziția notarilor publici, în vederea calculării taxelor. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
e) În cazul radierilor din Cartea Funciară a anumitor drepturi sau sarcini care greveaza imobilul, tariful este de 60 lei (șaizeciLei)/radiere. Aceasta reprezintă o taxă care se achită în contul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu reprezintă un onorariu al notarului.
f) Tariful pentru intabularea contractului de ipotecă este de 0,1%+100 lei de fiecare număr cadastral, raportat la valoarea creditului acordat de bancă și pentru garantarea căruia se va înscrie ipoteca în Cartea Funciară aimobilului/imobilelor.
g)Onorariul notarului aferent redactării, editării, procesării și autentificării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, reprezintă 1% din valoarea avansului, dar nu mai puțin de 150 lei +TVA, conform legislației în vigoare.Onorariile notariale sunt stabilite ca fiind minimale, prin Ordinul MinistruluiJustiției nr. 46/C/2011 și nu pot coborî sub pragul minim astfel stabilit. Onorariileminimale pot fi majorate de către notar, în situații justificate de: deplasări în afara sediului pentru semnarea actelor, încheierea actelor în afara zilelor de program sau în afara orelor de program, operațiuni și demersuri suplimentare îndeplinite de notar etc.
h) Onorariul notarului aferent redactării, editării, procesării și autentificării contractului de vânzare și a contractului de ipotecă se calculează, cum am amintit la alin. precedent pe baza Ordinul Ministrului Justiției nr. 46/C/2011 și se va calcula de notar în funcție de prețul vânzării sau, după caz, dacă aceasta este mai mare, în funcție de valoarea imobilului stabilită conform Ghidului orientativ al proprietăților imobiliare, întocmit, în condițiile Codului Fiscal, de către Corpul Experților Tehnici din România și pus la dispoziția notarilor publici, în vederea calculării taxelor, pentru contractul de vânzare, iar pentru contractul de ipotecă,raportat la valoarea creditului acordat de bancă și pentru garantarea căruia se va înscrie ipoteca în Cartea Funciară a imobilului.
Informatiile despre modurile/etapele de cumparare a unei case au fost oferite de doamna notar Ana Maria Dragnea, care ofera servicii in Municipiul Bucuresti.
Buna seara am vrea sa cumpărăm o casa prin credit ipotecar dar acolo în curte să mai construit ceva și nu are nici un fel de autorizație se poate cumpăra?
Buna seara, tranzactia este pentru bunul pentru care exista acte.